Tách thửa đất: Nhiều lỗ hổng cần lấp để hạn chế tình trạng "lách luật"

2017-05-18 14:06
Hôm nay, để giải quyết những vướng mắc đang phát sinh trên thực tế liên quan đến việc tách thửa, thành phố sẽ họp về dự thảo thay thế Quyết định 33/2014.

Các quy định về tách thửa của Tp.HCM có chủ trương hạn chế băm nhỏ đất ở, không phổ biến nhà có diện tích nhỏ. Để đối phó, thực tế đang xuất hiện không ít những ngôi nhà "ba chung", "nhà tạm rồi đập" để được tách thửa diện tích nhỏ. Chống "lách luật", mới đây, Sở TN&MT đã đưa ra dự thảo hướng dẫn thế nào là nhà ở. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý của hướng dẫn này và các diện tích tối thiểu được tách thửa vẫn đang gây nhiều băn khoăn.

Không phải là nhà ở hiện hữu thì là nhà gì?

Theo dự thảo của Sở TN&MT, nếu muốn được tách thửa theo trường hợp đất ở có nhà hiện hữu thì nhà ở hiện hữu cần đáp ứng yêu cầu là "nhà phải hình thành trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực và phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận".

Theo yêu cầu này, những nhà ở xây sau Quyết định 33 không là "nhà ở hiện hữu" và phải tách thửa theo trường hợp đất không có nhà. Nhiều người phản đối đề xuất trên.

Là Giám đốc một công ty BĐS, chị Lâm Bích Hồng (quận Bình Thạnh) cho hay, chị không đồng tình với hướng dẫn trên. Chị thắc mắc: "Cơ sở nào để quy định rằng chỉ nhà xây trước trước Quyết định 33 mới được xem là nhà hiện hữu? Nhà tôi có giấy phép xây dựng, xây đúng phép và đang tồn tại thì tại sao lại không phải là nhà ở hiện hữu chỉ vì nó có sau Quyết định 33? Nếu nhà tôi không phải là nhà ở hiện hữu thì là nhà gì?".

Theo chị Hồng, hướng dẫn của Sở TN&MT khiến người dân gặp phải nhiều khó khăn mặc dù họ thực hiện đúng pháp luật. Chị Hồng bày tỏ: "Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ chung cư 25m2 nhưng cứ siết đối với đất thì làm sao người thu nhập thấp có nổi nhà!". Dù phản đối việc đầu tư lôm côm rồi phân nền bán tràn lan khiến người mua và nhà nước phải chịu hậu quả nhưng chị cũng không ủng hộ những quy định không phù hợp, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Chị cho rằng nên quy định chặt chẽ về hạ tầng thay vì đặt ra những quy định không có cơ sở. Cá nhân hay doanh nghiệp đều phải đảm bảo khi tách thửa.

Sở Tư pháp đề nghị không đưa nội dung trên vào dự thảo. Nhiều quận, huyện cũng đề nghị chỉ cần quy định một diện tích tối thiểu khi tách thửa và bỏ việc phân biệt đất trống hay đất có nhà. Tuy nhiên, diện tích nào cũng là một vấn đề nan giải

 

Đây là "căn nhà" (phường Trường Thọ, quận Thủ Đức) được các đầu nậu phân lô dựng lên
để tách thửa. Sau khi được tách thửa, những "căn nhà" này sẽ bị đập bỏ. Ảnh: Việt Hoa.

Dự thảo còn nhiều lỗ hổng chưa được lấp

Ông Nguyễn Gia Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân cho hay, theo quy chuẩn xây dựng, để được cấp phép xây dựng nhà ở, đất ở đô thị phải có diện tích trên 36m2, chiều rộng tối thiểu là 3m2.

Ông Bình nhận xét: "Quyết định 33 và dự thảo lần này quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa không căn cứ vào quy chuẩn xây dựng nhưng cũng không rõ là căn cứ vào cơ sở nào". Về tính phù hợp của quy định tại Quyết định 33 với thực tế và khả năng của người dân, ông Bình cho rằng, rất khó để đưa ra câu trả lời chung cho tất cả các trường hợp.

Theo lãnh đạo phòng TN&MT một huyện, góp ý cho dự thảo Quyết định 33, huyện này đã đưa ra con số tách thửa nhỏ hơn dự thảo (80m2 với đất có nhà và 120m2 với đất trống) nhưng con số này vẫn được chọn khi thông qua Quyết định 33 và tiếp tục được giữ nguyên tại dự thảo lần này.

Ông cũng cho hay, con số đặt ra quá lớn khiến nhiều người dân không có khả năng đã phải tìm cách lách luật bằng nhiều cách. Vì thế, tình trạng nhà "ba chung", nhà tạm xây rồi đập xuất hiện ngày càng nhiều.

Nên giao quận, huyện kiểm soát chặt hạ tầng kỹ thuật

Ông Phan Phương Bình, Phó phòng TN&MT quận 12 cho rằng, việc đánh giá diện tích tối thiểu được tách thửa là lớn hay nhỏ là dựa vào cảm tính và tùy từng hoàn cảnh. Tuy nhiên, ông cho rằng, không phải cứ quy định diện tích tách thửa lớn là tình trạng phân lô bán nền hình thành những khu dân cư kém chất lượng sẽ được hạn chế. Ông Bình bày tỏ: "Cần kiểm soát chặt chẽ về hạ tầng kỹ thuật và nên giao quận, huyện phê duyệt tổng mặt bằng khu đất khi tách thửa. Cách làm này vừa phù hợp với thực tế vừa tránh được tình trạng lách luật, tách đất rồi lại tách tiếp".

Theo ông Bình, nhà "ba chung", nhà tạm xây rồi đập để tách thửa xuất hiện do Quyết định 33 không quy định thẩm quyền quận, huyện phê duyệt tổng mặt bằng khu đất khi tách thửa. Chính vì thế, họ mới xin phép xây dựng nhà để có thể tách thửa đất nhiều lần. Trong thời gian qua, quận 12 kiểm soát tốt khâu hạ tầng tại các dự án tách thửa theo Quyết định 33. Quận yêu cầu các dự án phải làm đường giao thông trên 7m và bây giờ là trên 8m.

Tuy nhiên, những công cụ kiểm soát chặt hạ tầng kỹ thuật, tránh hình thành những khu nhà lôm côm do xây tạm, xây nhiều nhà bằng một giấy phép chưa được quy định trong Quyết định 33 và dự thảo.

Cũng là đất trống nhưng nằm giữa khu vực nhà cửa đã hình thành với diện tích nhỏ mà không phải nằm giữa đồng không mông quạnh thì việc tách thửa theo Quyết định 33 và dự thảo đôi khi không hợp lý.

Ông Nguyễn Gia Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân

(Theo: Pháp luật TP HCM Online)
 
 

TIN CŨ HƠN